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전세사기 사태 여파로 하인스·모건스탠리 같은 글로벌 부동산·금융 기업이 속속 한국에 상륙하고 있지만 토종 임대 전문기업은 좀처럼 자리를 잡지 못하고 있다. 겹겹이 쌓인 임대차 규제와 세금 중과로 인해 산업화되지 못하고 여전히 개인 간 전월세 위주로 민간 임대주택 시장이 이뤄져 있기 때문이다.
정부는 소비자들의 임대차 선택지를 넓히기 위해 미국·일본 등 선진국처럼 규모 있는 임대 전문기업을 만드는 방안을 추진 중이다. 법 개정을 통해 새로운 민간장기임대주택을 도입하겠다는 것이지만 국회 논의는 수년째 제자리걸음을 면치 못하고 있다.
8일 국토교통부에 따르면 국내 임대주택 시장 수협햇살론서류 에서 민간이 차지하는 비중은 78.5%(677만가구)에 달한다. 공공 임대주택은 전체 중 21.5%인 186만가구에 불과하다. 민간 임대주택 가운데 상대적으로 관리가 용이한 등록임대도 144만가구뿐이다. 등록임대주택은 2020년 153만가구에서 2021년 152만가구로 갈수록 줄고 있다. 국토부는 "민간 임대 시장은 규제 때문에 산업화되지 못하고 개인 간 전세자금대출 서류 거래가 주도하는 상황"이라며 "장기간 거주 가능한 임대주택이 부족하다는 문제가 있다"고 진단했다.
국토부는 이 같은 문제를 해결하기 위해 지난 8월 '신유형 민간장기임대주택'을 도입한다고 발표했다. 이 제도는 부동산투자회사(리츠), 시행사, 보험사 등이 100가구 넘는 임대주택을 20년 이상 장기 운영하도록 하는 게 골자다. 쉽게 말해 집 신한 마이카 대출 조건 주인이 기업인 임대주택을 늘리겠다는 취지다. 박상우 국토부 장관은 발표 당시 "전세제도는 효용을 다했다"고 말했다. 영세한 개인 위주라 전세사기와 깡통전세 문제가 계속 터지고 있다는 것이다. 장기간 거주가 어렵다 보니 보통 4년 전세가 끝나면 계속 이사를 다녀야 한다.
다만 정부 발표대로 기업형 임대주택을 늘리기 위해선 임대료 규제를 완화 아파트매매대출 하는 방향으로 민간임대주택 특별법이 개정돼야 한다. 현행 법은 신규 세입자를 구해도 기존 세입자가 내던 임대료에서 5% 이상을 올릴 수 없게 돼 있다. 주변 지역 주거비 물가상승률(CPI)보다 임대료를 더 높게 올릴 수도 없다. 국내 한 부동산 자산운용사 대표는 "CPI가 1% 미만일 때도 많다. 10년 지나도 10%도 올리지 못하는 것"이라며 "규제 때문 국민카드 에 사업성이 안 나온다. 글로벌 기업들이야 노하우도 많고 포트폴리오가 다양하니 나중을 기대하며 버티는 것"이라고 했다.
법인이 임대사업을 할 때 취득세 중과와 종합부동산세 합산도 이뤄진다. 각종 규제가 많아 임대수익만으로는 사업이 어려운 실정이다. 현재 임대 전문기업이 임대 의무기간인 6~8년을 채운 후 대부분 바로 분양에 나서는 이유다. 한 부동산 임대기업 대표는 "당장 국민연금 같은 기관투자자들이 국내 임대주택 시장을 전혀 안 보고 있다"며 "정권이 바뀔 때마다 달라지는 정책 규제 변수가 크다고 보는 것"이라고 토로했다.
결국 전월세 시장의 신뢰 회복과 장기임대주택 재고 확보를 위해서는 기업형 임대를 통해 소비자 선택권을 넓히는 조치가 필요하다. 민간임대주택특별법 도입이 시발점이 될 수 있다. 그러나 거대 야당이 "기업에 특혜가 될 수 있고 임대료 상승을 자극한다"며 거세게 반대해 논의조차 되지 못하고 있다. 앞서 박근혜 정부가 2015년 중산층이 8년간 거주할 수 있는 기업형 임대주택인 뉴스테이를 만들겠다고 했지만 고가 월세 논란에 직면한 바 있기 때문이다.
실제 야당 소속인 국회 국토교통위원회 한 의원도 소비자 주거 선택지를 넓히는 차원에서 기업형 임대주택 관련 입법을 검토했지만 당내 반대 기류가 강해 결국 발의를 포기했다.
국토부는 이런 문제점을 반복하지 않기 위해 사업 모델을 자율형·준자율형·지원형 세 가지로 나눠 뉴스테이와 차별화했다고 강조했다. 정부 지원이 늘어날수록 임대료 규제도 강화하는 방안이다.
[이희수 기자 / 위지혜 기자 / 서진우 기자]

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