김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 무주택자의 주택 매수 시.에 대해 "금리를 보고 기다렸다가 매수하기보다는 지금의 구매력이 향후보다 나은지를 비교해야 한다"며 "살 수 있을 때 부담 가능한 수준 안에서 주택을 매입하는 더 현명해 보인다"고 말했다. 김 위원은 지난달 28일 머니투데이방송 유튜브 '경제일타강사'에 출연해 현재 주택 시장에서는 금리보다 대출 규제가 매수에 더 직접적인 영향을 미치고 있다고 진단했다. 그는 "지금은 이자를 얼마 내느냐보다 내가 받을 수 있는 대출이 얼마인지, 살 수 있는 주택의 전체 가액이 얼마인지를 따져보고 주택을 선택하는 시장"이라며 금리 인상만으로 집값 조정을 기대하기는 쉽지 않다고 설명했다. 정부의 공급 계획을 믿고 전월세로 거주하며 기다리는 전략에도 신중한 판단이 필요하다고 봤다. 김 위원은 "공급 계획은 인허가를 받아 착공하겠다는 계획일 뿐, 실제 입주까지 얼마가 걸릴지 모르는 상황"이라며 "주택 가격 상승에 따른 기회비용과 전월세 주거비 부담이 있는 만큼 공급 계획만 믿고 기다리기보다 자신의 상황을 .검해야 한다"고 말했다. 같은 예산으로 서울의 소형 구축 아파트와 수도권 신축 아파트를 비교할 때는 입지와 환금성을 살펴야 한다고 조언했다. 그는 "건물보다는 토지가, 상품보다는 입지가 중요하다"며 "구축은 입지가 좋은지, 외곽 신축은 한꺼번에 공급이 많을 때도 나중에 비교적 쉽게 팔 수 있는지를 따져봐야 한다"고 설명했다. 이어 "주택 시장은 계속 순환한다"며 가격 상승이 멈추더라도 감당할 수 있는 범위에서 주택을 선택해야 한다고 강조했다. 향후 가치 상승을 판단할 기준으로는 구축의 정비사업 가능성과 신축 주변의 인프라 개선 여지를 제시했다. 김 위원은 "구축은 이미 인프라가 갖춰진 지역이 많아 상품 자체가 신축으로 바뀔 수 있는 정비사업 이슈가 중요하다"며 "신축은 GTX 같은 교통 호재나 대기업 이전, 산업단지 개발 등 주변 인프라가 개선될 여지가 있는지를 보는 게 좋다"고 말했다 인터넷백경 . 이유나> 금리가 좀 오르면 대출 이자나 뭐 매수 부담이 좀 커지니까 집값 조정에 대한 또 기대감이 커지는데 무주택자는 그럼 이럴 때 집값이 조정될 때까지 기다리는 게 좋을까요? 김효선> 그러니까 한국은행 자체도 금리를 이제 인상하는 이유에 수도권의 주택 가격이 계속해서 올라가고 있고 가계부채도 늘어나고 있다는 요인을 들 만큼 집값을 인식한 금리 인상이라고 봐야 될 것 같아요. 어, 이제 평상시라면 금리가 올라가면 이자 부담이 높아지니까 당연히 이제 주택 가격은 조정이 되는 게 우리의 상식인데 지금은 사실 이자를 얼마 내느냐보다는 내가 받을 수 있는 대출이 얼마냐, 내가 살 수 있는 주택의 전체 가액이 얼마인지를 따져보고 주택을 선택하는 시장이잖아요. 그래서 금리 자체가 당연히 주택 시장에 영향을 줄 수밖에 없지만 지금은 더 강화되어 있는 뭐 대출 규제 같은 것들이 어 더 이제 그 직접적인 영향을 미치기 때문에 어 금리 자체가 가격을 조정하기는 좀 쉽지 않아서 금리를 보고 주택을 좀 기다렸다가 매수를 해야지보다는 내가 살 수 있는 주택에 대한 구매력이 향후보다 지금이 나은지를 좀 비교해서 살 수 있을 때 적당한 그 부담 가능한 수준 안에서 주택을 매입하는 게 더 현명해 보입니다. 이유나> 정부가 8·13 주택 신속공급 대책을 이제 발표했는데 뭐 수도권 23만호 플러스 알파 정도를 이제 공급한다고 했잖아요. 새 주택이 그래도 입주하기까지는 이제 시간이 아무래도 걸릴 수밖에 없는데 그동안 그런 월세로 살면서 공급을 기다리는 전략은 조금 현실적으로 봐야 될까요? 김효선> 그 사실 공급 계획을 계속해서 여러 차례 내는 이유도 이제 그런 시장의 반응을 어느 정도 기대하고 공급 계획을 낼 텐데 사실은 이게 그냥 말 그대로 계획이잖아요. 황금성pc버전 그냥 이렇게 인허가 받아서 이렇게 착공을 하겠다는 계획일 뿐이라 이게 실제 입주까지 정말 영향을 미치기에는 얼마가 걸릴지 모르는 상황이에요. 그래서 공급 계획이라는 거는 중장기적으로는 시장에 좀 선순환을 돕는 역할을 할 수는 있지만 지금 이제 질문하신 거는 당장 내가 주택을 이걸 믿고 이제 월세를 계속 지불해도 될지에 대한 부분이기 때문에 그러기엔 좀 리스크가 있어 보입니다. 일단은 지금 계속해서 중저가 아파트 뭐 빌라 같은 것들도 최근에 올라가고 있어서 주택 가격이 올라가고 있는 상황에서 기회비용도 들어가고요. 그리고 전세를 계속 산다고 하면은 거기에 따른 주거비도 내가 지불을 해야 되잖아요. 근데 기회비용도 올라가고 있고 주거 비용이라고 말씀드린 전월세 가격도 올라가고 있기 때문에 거기에 대한 리스크가 지금 어느 정도 있는 상황이거든요. 그래서 공급 계획을 이제 신뢰하는 거는 굉장히 뭐 긍정적일 수는 있겠지만 그것만 믿고 기다리기보다는 아까 말씀드린 것처럼 나의 상황을 좀 .검해 보고 결정하셔야 될 것 같아요. 이유나> 위원님 그럼 같은 예산이라면 서울의 소형 오래된 아파트, 수도권의 신축 아파트, 무엇을 좀 첫 집으로 선택을 하면 좋을까요? 김효선> 굉장히 좀 어려운 질문이고 케바케 부분이긴 한데요. 일단 부동산, 주택도 부동산이기 때문에 부동산을 살 때는 일단 토지가 되게 중요하고 건물보다는 토지가 중요하고요. 그리고 상품보다는 입지가 중요합니다. 그래서 합치면은 토지의 입지, 어 어느 곳에 위치했는지가 제일 중요하긴 하거든요. 그래서 이왕이면은 뭐 입지가 좋은 데 신축이면 제일 좋겠지만 지금 뭐 신축 가격이 사실 막 수십억이 되니까 살 수가 없는 상황이라 구축이나 다른 지역으로 옮겨서 보잖아요. 어, 그럼 예를 들어 이제 구축이라고 한다면 이제 입지가 굉장히 좀 좋은 곳인지 그리고 그게 나중에 팔려고 했을 때 그래도 비교적 용이하게 팔 수 있는지 같은 것들을 。검을 하셔야 될 것 같고 또 외곽의 신축 같은 경우도 마찬가지로 한꺼번에 공급이 많은 상황이면은 그게 또 나중에 팔 수 있는 시기가 똑같이 도래할 수 있거든요. 모바일 야마토 빠칭코 그래서 그럴 때가 왔을 때 이게 빨리 팔릴 수 있는지 환금성 부분을 제일 먼저 따져 봐야 될 것 같고 무엇보다도 우리가 좀 코로나 때도 한번 경험해 봤잖아요. 아무리 좋은 주택을 갖고 있어도 주택 시장은 계속 순환이 되거든요. 그래서 지금은 끝날 것 같지 않은 이 계속 주택 가격이 올라가고 과열되는 시장도 언젠가는 멈추게 돼 있습니다. 그래서 그럴 때 좋은 주택을 사서 버티지 못하면 안 되잖아요. 그래서 내가 일단 감당할 수 있는 범위 안에서 최대한 고르되 어 신축이라고 한다면 좀 좀 빨리 팔 수 있는지 그리고 구축 같은 경우는 입지가 좋은지 그리고 그게 좀 더 개발될 수 있는 정비사업 같은 이슈가 있는지 같은 것들을 .검해 보시면 좋을 것 같아요. 이유나> 만약에 같은 질문을 위원님 친구가 위원님한테 한다면 어떻게 얘기해 주고 싶으세요? 김효선> 네. 친구들이 많이 물어보거든요. 동생도 물어보고. 일단 이제 대한민국 대부분이 다 부동산 전문가잖아요. 부동산 관심이 조금만 있으면. 그래서 좋은 데가 어딘지는 다 알고 있거든요. 근데 어 그렇기 때문에 이 가격이 좋은 데들은 다 비싸요. 그래서 기다렸을 때 이게 좀 더 드라마틱하게 아니더라도 가격이 샀을 때보다 올라갈 수 있는지 여부를 봐야 되는데 그러기 위해서는 구축 같은 경우에는 이미 인프라가 다 정비가 돼 있는 지역들이 많기 때문에 이 상품 자체가 다시 신축으로 바뀔 수 있는 가능성이 있는 정비사업 같은 이슈가 있는지가 제일 중요할 것 같고요. 신축은 반대로 너무 주택은 이제 신축이고 상품성은 좋지만 그 인프라가 다 덜 갖춰져 있을 경우들이 있거든요. 그래서 기왕이면 신축을 산다 하더라도 여기 뭐 GTX 같은 호재라든가 주변에 대기업 이전이나 뭐 산업단지 같은 것들이 개발될 여지나 이런 이런 식으로 좀 인프라에 대한 개선 여지가 있는지를 보시는 게 좋을 것 같아요. 출연: 김효선 위원 촬영일: 2026년 9월 28일 아요. 어, 이제