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일생생활 흠집 복구 의무 없어…특약시 합의된 것으로 추정
임차인 중도퇴거시 비용부담·근저당 임대인 말소 등도 특약 가능
임차인에게 불리한 특약은 효력無…보증금 감액 금지·계약기간 1년 등[이데일리 하지나 기자] 부동산 임대차계약서를 작성하다가 무심코 지나갈 수 있는 특약사항에 대해 한번 짚어볼까 하는데요. 부동산 표시나 계약금액, 날인 등에만 신경쓰다보면 정작 특약사항을 놓치기 십상이죠.

하지만 특약사항도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 가장 많이 쓰는 특약사항은 원상복구 의무에 관련된 사항인데요.

통상적으로는 벽지가 바래는 등의 일상 생활로 인해 발생하는 흠집의 경우 원상 회복에 대한 의무가 없습니다. 하지만 특약사항에 명시할 경우 상황이 달라질 수도 있습니다. 못박기 금지, 실내 흡연 금지 등이 대표적인데요. 집주인과 임차인간에 분쟁이 발생할 수 있는 부분은 미리 특약사항으로 명시하는 게 좋습니다.

또한 기본적으로는 난방, 상하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요 설비에 대한 천재지변, 노후 불량으로 인한 수선 및 복구는 임대인에게 수선의무가 있고 임차인의 고의 과실에 의한 파손, 수도꼭지, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 임차인이 부담하도록 되어 있습니다. 하지만 이 또한 특약이 가능합니다. 예를 들어 ‘일정 금액을 기준으로 초과시 임대인이 부담하고, 이하의 경우 임차인 책임으로 인정한다’로 할 수 있습니다.

‘계약 만기일 전 임차인이 중도 퇴거 시 중개수수료 및 비용은 임차인이 부담한다’는 것도 자주 쓰이는 특약사항 중 하나입니다.

반대로 임차인이 요구할 수 있는 특약도 있습니다. 근저당 임대인 말소 특약 같은 경우가 해당됩니다. 예를 들어 ‘계약체결일 현재 등기부등본 을구에 설정된 근저당 채권최고액 금 00원에 대해 매도인은 잔금일까지 상환 말소하기로 한다’는 식으로 명시 가능합니다.

애시당초 효력이 없는 특약사항도 있습니다. 주택임대차 보호법 제10조에 따르면, ‘임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다’라고 되어 있습니다.

보증금 감액 금지 특약이 대표적입니다. 증액 금지 특약은 가능하지만 감액 금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

‘계약기간 1년’을 임대인과 임차인이 합의하에 특약사항으로 명시했다고 하더라도 인정되지 않습니다. 주택임대차보호법상 거주기간은 2년입니다. 계약 당시 임차인이 1년을 거주하기로 계약했다고 하더라도 최소 2년까지는 법적으로 보장되는 셈입니다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)

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